Depuis le 3 avril 2025, les règles applicables aux locations touristiques dans les copropriétés espagnoles ont profondément changé. Désormais, un propriétaire souhaitant commencer à louer son appartement à des touristes doit, en principe, obtenir l’autorisation préalable de sa copropriété.
Cette réforme, introduite par la loi organique 1/2025, concerne directement les propriétaires de logements proposés sur Airbnb, Booking.com ou d’autres plateformes de location saisonnière.
Mais attention : toutes les situations ne sont pas identiques. Un appartement déjà exploité légalement avant la réforme ne se trouve pas nécessairement dans la même situation qu’un logement nouvellement destiné à la location touristique.
Votre copropriété peut-elle refuser votre projet ? Que se passe-t-il si vous possédez déjà une licence touristique ? Et quelle majorité faut-il pour interdire les locations de courte durée ?
Voici les principales règles à connaître.
1. Ce qui a changé le 3 avril 2025
Jusqu’en avril 2025, la réglementation espagnole permettait déjà aux copropriétés de limiter, voire d’interdire, les locations touristiques dans certaines conditions.
La réforme introduite par la loi organique 1/2025 est cependant allée plus loin.
Elle a ajouté un nouvel article 7.3 à la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la loi espagnole qui régit les copropriétés.
Depuis le 3 avril 2025, un propriétaire qui souhaite commencer une activité de location touristique doit obtenir l’approbation expresse de sa copropriété.
Il ne suffit donc plus de constater que le règlement de copropriété n’interdit pas les locations touristiques.
Auparavant, l’absence d’interdiction pouvait permettre au propriétaire d’engager son projet, sous réserve de respecter les autres obligations légales.
Désormais, pour les nouvelles activités concernées par la réforme, une autorisation positive de la copropriété est nécessaire.
Cette différence est fondamentale.
Une autorisation préalable, et non une simple absence d’opposition
Imaginons un propriétaire français qui achète un appartement à Marbella en septembre 2026.
Il souhaite le proposer sur Airbnb lorsqu’il ne l’utilise pas personnellement.
Même si le règlement de copropriété ne mentionne aucune interdiction, il devra obtenir l’accord exprès de la communauté des propriétaires avant de commencer son activité touristique.
Le simple silence des voisins ne constitue pas une autorisation.
2. Quelle majorité faut-il pour autoriser ou interdire les locations touristiques ?
L’article 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal prévoit une majorité qualifiée de trois cinquièmes.
Pour approuver, limiter, encadrer ou interdire l’activité touristique concernée, la décision doit recueillir :
- Le vote favorable d’au moins 3/5 du nombre total des propriétaires.
- Ces propriétaires doivent également représenter au moins 3/5 des quotes-parts de copropriété.
Les deux conditions doivent être remplies.
Exemple pratique
Prenons une résidence composée de 20 appartements, appartenant chacun à un propriétaire différent.
Pour atteindre les trois cinquièmes, il faut au moins 12 propriétaires favorables.
Mais ce n’est pas suffisant : ces propriétaires doivent également représenter au moins 60 % des quotes-parts de copropriété.
Si 12 propriétaires votent favorablement mais ne représentent que 55 % des quotes-parts, la majorité requise n’est pas atteinte.
Inversement, un groupe représentant 65 % des quotes-parts, mais composé de seulement 10 propriétaires, n’atteint pas non plus la majorité nécessaire.
Dans la pratique, le calcul peut être plus complexe, notamment en présence de propriétaires absents ou de votes différés.
Il est donc important de vérifier le procès-verbal de l’assemblée et le résultat définitif du vote.
3. Une copropriété peut-elle interdire complètement Airbnb ?
Oui. Une copropriété espagnole peut décider d’interdire l’activité de location touristique visée par la loi, à condition de respecter les règles de majorité et les autres exigences légales.
Cette possibilité a notamment été confirmée par le Tribunal suprême espagnol dans sa jurisprudence d’octobre 2024.
La réforme entrée en vigueur en avril 2025 a ensuite expressément intégré cette faculté dans l’article 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Il faut toutefois distinguer plusieurs situations.
La copropriété interdit les locations touristiques
Si une interdiction a été valablement adoptée, un propriétaire ne peut pas simplement l’ignorer au motif qu’il possède une licence touristique administrative.
Il faudra examiner la portée exacte de l’accord, son éventuelle inscription dans les statuts et la situation particulière du logement.
La copropriété autorise les locations touristiques sous certaines conditions
Une copropriété peut également adopter des mesures destinées à encadrer l’activité, dans les limites autorisées par la loi.
Ces mesures peuvent notamment viser les nuisances, le respect des espaces communs ou les conditions d’utilisation de l’immeuble.
Elles doivent néanmoins rester juridiquement valables et ne peuvent pas être imposées arbitrairement.
La copropriété n’a jamais voté sur la question
Depuis avril 2025, l’absence d’interdiction ne suffit plus à autoriser une nouvelle activité touristique soumise à l’article 7.3.
Le propriétaire doit obtenir l’approbation expresse requise.
4. Que se passe-t-il si vous aviez déjà une licence touristique avant avril 2025 ?
C’est probablement l’une des questions les plus importantes pour les propriétaires qui louent leur appartement depuis plusieurs années.
La réforme prévoit une disposition transitoire destinée à protéger certaines activités existantes.
Un propriétaire qui exerçait légalement une activité touristique avant le 3 avril 2025 peut, en principe, continuer à l’exercer, dans les conditions et pour les durées prévues par la réglementation touristique applicable.
Cette protection n’est toutefois pas automatique dans toutes les situations.
Il faut notamment pouvoir établir que l’activité était déjà exercée conformément à la réglementation touristique avant l’entrée en vigueur de la réforme.
Exemple : appartement touristique exploité depuis 2022
Un propriétaire belge possède un appartement à Fuengirola.
Il a effectué les formalités touristiques nécessaires en 2022 et propose régulièrement son logement à la location depuis cette date.
La réforme d’avril 2025 ne l’oblige pas, du seul fait de son entrée en vigueur, à demander une nouvelle autorisation de copropriété pour poursuivre son activité existante.
Il devra néanmoins continuer à respecter la réglementation touristique, les éventuelles restrictions antérieures valables et les conditions de son autorisation administrative.
Exemple : appartement acheté en 2023, mais jamais exploité
Un autre propriétaire a acheté son appartement en 2023 avec l’intention de le louer à des touristes.
Il n’a cependant commencé les démarches qu’en juin 2025.
Le fait d’avoir acheté avant la réforme ne lui donne pas automatiquement le droit de commencer une activité touristique sans autorisation de copropriété.
La date d’acquisition n’est pas le critère déterminant.
Et si la licence avait été demandée avant avril 2025 ?
Une demande déposée avant la réforme ne garantit pas, à elle seule, le bénéfice des dispositions transitoires.
La date d’obtention du titre administratif, la situation réelle de l’activité et la réglementation applicable doivent être examinées.
Les décisions administratives publiées en 2025 et 2026 ont notamment souligné l’importance de disposer du titre habilitant avant le 3 avril 2025.
En cas de doute, une vérification individualisée est préférable.
5. La copropriété peut-elle augmenter les charges des appartements touristiques ?
Oui, sous certaines conditions.
L’article 17.12 permet à la copropriété d’adopter des charges spéciales ou une majoration de la participation aux dépenses communes pour les logements exerçant l’activité touristique concernée.
Cette majoration ne peut pas dépasser 20 %.
La décision nécessite également la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts.
Exemple concret
Un appartement paie habituellement 150 € de charges mensuelles.
Si la copropriété adopte valablement une majoration de 20 % pour les logements touristiques, les charges pourraient atteindre 180 € par mois.
Cela représente 360 € supplémentaires par an.
La majoration n’est pas automatique : elle doit résulter d’un accord valable de la copropriété.
De plus, les accords adoptés sur ce fondement ne produisent pas d’effets rétroactifs.
6. Une licence touristique délivrée par la mairie ou la région suffit-elle ?
Non, pas nécessairement.
Il faut distinguer l’autorisation administrative touristique et l’autorisation de la copropriété.
Ce sont deux questions juridiques différentes.
La première concerne le respect de la réglementation touristique et, selon les cas, des exigences municipales ou urbanistiques.
La seconde concerne le droit d’exercer l’activité dans un immeuble soumis au régime de la copropriété.
Un logement peut donc remplir les conditions techniques exigées par une communauté autonome sans disposer pour autant de l’autorisation de copropriété nécessaire pour commencer son activité.
Le cas de l’Andalousie
En Andalousie, les logements touristiques sont notamment régis par le décret 28/2016, modifié par le décret 31/2024.
Les propriétaires doivent respecter les exigences régionales, mais aussi les restrictions municipales et les règles applicables à leur immeuble.
À Málaga, Marbella, Mijas ou Fuengirola, il est donc indispensable de vérifier l’ensemble de ces éléments avant de commencer l’exploitation touristique.
Une inscription au registre touristique régional ne remplace pas l’autorisation de copropriété lorsque celle-ci est légalement exigée.
7. Que risque un propriétaire qui loue sans autorisation de sa copropriété ?
L’article 7.3 prévoit un mécanisme permettant à la copropriété d’agir contre une activité touristique exercée sans l’approbation requise.
Le président de la copropriété peut demander au propriétaire de cesser immédiatement cette activité, de sa propre initiative ou à la demande d’un propriétaire ou occupant de l’immeuble.
Si la situation n’est pas régularisée, la copropriété peut engager les actions judiciaires appropriées.
Les conséquences peuvent donc aller au-delà d’un simple désaccord entre voisins.
Le propriétaire risque notamment de devoir interrompre son activité, avec les conséquences financières que cela peut entraîner.
Il convient toutefois de distinguer cette procédure civile des éventuelles sanctions administratives liées à la réglementation touristique, qui relèvent d’autres dispositions.
8. Faut-il demander l’autorisation de la copropriété avant d’acheter un appartement ?
Si vous envisagez d’acheter un logement en Espagne dans le but de le louer à des touristes, c’est une vérification que nous considérons désormais comme indispensable.
Un appartement parfaitement situé, disposant d’une terrasse et d’une piscine communautaire, peut sembler idéal pour la location saisonnière.
Mais si la copropriété interdit cette activité ou refuse de l’autoriser, votre projet peut devenir impossible à réaliser dans les conditions envisagées.
Avant de signer, nous vous conseillons de vérifier plusieurs éléments :
- Les statuts de la copropriété, afin d’identifier les éventuelles restrictions existantes.
- Les procès-verbaux des assemblées générales, particulièrement depuis 2024.
- L’existence d’une autorisation expresse, lorsque celle-ci est nécessaire.
- La réglementation touristique et urbanistique locale, qui peut également limiter l’activité.
- La situation administrative du logement, notamment lorsqu’il est présenté comme disposant déjà d’une licence touristique.
Il faut aussi rester prudent lorsqu’un vendeur annonce qu’un appartement possède une licence touristique.
Cela ne signifie pas nécessairement que le futur acquéreur pourra poursuivre l’activité sans formalités supplémentaires.
Les conditions de maintien ou de transmission de l’autorisation dépendent notamment de la réglementation régionale et de la situation juridique du logement.
9. Les locations de moyenne durée sont-elles également concernées ?
Pas nécessairement.
La réforme de la Ley de Propiedad Horizontal vise spécifiquement l’activité touristique définie par l’article 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dans les conditions prévues par la réglementation sectorielle.
Il ne faut donc pas assimiler automatiquement toute location de courte durée à une location touristique.
Un appartement loué temporairement à un étudiant, à un salarié en déplacement professionnel ou à une personne qui doit séjourner plusieurs mois en Espagne peut relever d’un régime différent.
La qualification dépend notamment de la finalité réelle du séjour, du contrat et des caractéristiques de l’activité.
Attention cependant : qualifier artificiellement une location touristique de location temporaire ne suffit pas à échapper aux règles applicables.
De même, les statuts d’une copropriété peuvent contenir d’autres restrictions dont la portée doit être examinée séparément.
10. Questions fréquentes des propriétaires
Mon appartement est enregistré comme logement touristique depuis 2020. Dois-je demander l’accord de mes voisins ?
En principe, la réforme de 2025 protège la poursuite des activités touristiques légalement exercées avant le 3 avril 2025.
Il faut toutefois vérifier les éventuelles restrictions antérieures, la validité de l’enregistrement et les conditions applicables à votre logement.
Un seul voisin peut-il empêcher mon projet ?
Un voisin ne dispose pas, à lui seul, d’un droit de veto général.
Cependant, pour une nouvelle activité touristique, il faut obtenir la majorité qualifiée prévue par la loi. Si cette majorité n’est pas atteinte, l’autorisation requise n’est pas obtenue.
La copropriété doit-elle voter chaque année ?
Non. La loi n’impose pas un renouvellement annuel systématique de l’autorisation.
La portée et les éventuelles conditions d’un accord dépendent de son contenu.
Une copropriété peut-elle interdire les locations touristiques même si les statuts ne prévoyaient rien auparavant ?
Oui. Un accord valablement adopté à la majorité prévue par l’article 17.12 peut permettre d’interdire l’activité concernée.
Son application aux situations existantes doit toutefois respecter les dispositions transitoires et les limites légales.
Si j’achète un appartement déjà exploité sur Airbnb, puis-je continuer à le louer ?
Ce n’est pas automatiquement garanti.
Il faut notamment examiner la date de début de l’activité, les autorisations administratives, les statuts, les décisions de la copropriété et les règles régionales applicables à un changement de propriétaire.
La copropriété peut-elle me facturer 20 % de charges supplémentaires sans vote ?
Non. La majoration doit reposer sur un accord adopté conformément aux règles légales. Le plafond de 20 % ne constitue pas une augmentation automatique.
11. Ce qu’il faut retenir
Depuis le 3 avril 2025, les propriétaires souhaitant commencer une activité de location touristique dans un immeuble en copropriété en Espagne doivent, en principe, obtenir une autorisation expresse de leur communauté de propriétaires.
Cette autorisation nécessite une majorité qualifiée de trois cinquièmes.
Les copropriétés disposent également de la possibilité de limiter, d’encadrer ou d’interdire les locations touristiques, dans les conditions prévues par la loi.
En revanche, la réforme prévoit une protection pour certaines activités qui étaient déjà légalement exercées avant son entrée en vigueur.
La distinction essentielle est donc celle qui existe entre une activité touristique déjà établie et un nouveau projet de location.
Pour les propriétaires étrangers, il est particulièrement important de vérifier ces règles avant d’acheter un logement, d’engager des travaux ou de commencer à le commercialiser.
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Sources officielles
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal — articles 7.3 et 17.12, et disposition additionnelle deuxième.
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero — réforme entrée en vigueur le 3 avril 2025.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos — article 5.e.
- Tribunal Supremo — jurisprudence d’octobre 2024 relative aux interdictions de locations touristiques.
- Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública — résolutions publiées en 2025 et 2026 sur l’application de la réforme.
- Junta de Andalucía — décret 28/2016, modifié par le décret 31/2024.