Vous louez un appartement ou une maison en Espagne sur Airbnb ou Booking.com ? Que vous résidiez en Espagne, en France, en Belgique ou dans un autre pays, les revenus générés par votre logement sont soumis à des obligations fiscales.
Mais quels impôts devez-vous payer ? Comment déclarer vos réservations ? Pouvez-vous déduire les commissions des plateformes, les frais de ménage ou les charges de copropriété ?
Et surtout, quelles sont les différences entre un propriétaire résident et un propriétaire non-résident ?
Depuis 2024, plusieurs évolutions ont modifié la manière dont les revenus locatifs sont déclarés et contrôlés en Espagne.
Dans ce guide, Horizon Admin vous explique les principales règles fiscales applicables aux locations touristiques en 2026, avec des exemples pratiques pour mieux comprendre vos obligations.
1. Les revenus Airbnb et Booking sont-ils imposables en Espagne ?
Oui. Les revenus provenant de la location d’un bien immobilier situé en Espagne sont, en principe, imposables en Espagne, même si le propriétaire réside à l’étranger.
Cela concerne notamment les revenus perçus grâce à :
- Airbnb et Booking.com ;
- Vrbo et d’autres plateformes de réservation ;
- Une agence immobilière ou un gestionnaire locatif ;
- Des réservations effectuées directement auprès du propriétaire.
Le fait que les paiements soient versés sur un compte bancaire français, belge ou espagnol ne change pas, à lui seul, cette obligation.
En revanche, le régime fiscal applicable dépend principalement de votre résidence fiscale et de la nature de votre activité.
Deux situations doivent être distinguées :
Vous êtes résident fiscal espagnol : vos revenus locatifs sont généralement déclarés dans le cadre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, l’IRPF.
Vous êtes non-résident fiscal espagnol : vos revenus immobiliers de source espagnole relèvent généralement de l’impôt sur le revenu des non-résidents, l’IRNR, déclaré au moyen du Modelo 210.
Ces règles concernent les locations réalisées sans établissement stable en Espagne. Une activité organisée comme une véritable entreprise d’hébergement peut relever d’un régime différent.
2. Propriétaire non-résident : comment fonctionne le Modelo 210 ?
Si vous résidez fiscalement en France, en Belgique ou dans un autre pays et possédez un logement en Espagne, vous êtes généralement concerné par le Modelo 210.
Cette déclaration permet de payer l’impôt espagnol sur les revenus immobiliers perçus par les non-résidents.
Quel taux d’imposition s’applique ?
Pour les revenus locatifs ordinaires des personnes physiques non-résidentes, les taux sont généralement les suivants :
- 19 % pour les résidents fiscaux d’un autre État membre de l’Union européenne, ainsi que de l’Islande et de la Norvège.
- 24 % pour les résidents fiscaux des autres pays, sauf régime particulier applicable.
La différence ne concerne pas uniquement le taux d’imposition.
Les résidents fiscaux de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège peuvent, sous certaines conditions, déduire les dépenses directement liées aux revenus locatifs.
En revanche, les propriétaires résidant dans d’autres pays sont généralement imposés sur leurs revenus bruts, sans bénéficier des mêmes possibilités de déduction.
La nationalité du propriétaire n’est pas le critère déterminant : c’est sa résidence fiscale.
Un propriétaire français installé fiscalement au Royaume-Uni ne bénéficie donc pas automatiquement du régime applicable aux résidents de l’Union européenne.
Exemple pratique : un propriétaire français
Imaginons un propriétaire résidant fiscalement en France, qui loue son appartement à Málaga.
Pendant l’année, il encaisse 15 000 € de revenus locatifs et supporte 4 000 € de dépenses fiscalement déductibles.
Son revenu net imposable serait de :
15 000 € − 4 000 € = 11 000 €
Au taux de 19 %, l’impôt espagnol serait de :
11 000 € × 19 % = 2 090 €
Cet exemple est volontairement simplifié. Toutes les dépenses ne sont pas nécessairement déductibles et certaines doivent être réparties selon les périodes de location ou traitées selon des règles particulières.
3. Depuis 2024, les revenus locatifs peuvent être déclarés annuellement
C’est un changement important pour les propriétaires non-résidents.
Auparavant, les revenus des locations immobilières étaient généralement déclarés au moyen de déclarations trimestrielles.
Depuis les revenus perçus à compter du 1er janvier 2024, il est possible de regrouper les revenus locatifs d’une année civile dans une déclaration annuelle Modelo 210, lorsque les conditions prévues par l’administration fiscale sont remplies.
Cette évolution simplifie considérablement les démarches des propriétaires qui réalisent de nombreuses réservations au cours de l’année.
Quand faut-il présenter la déclaration ?
Pour une déclaration annuelle regroupant les revenus locatifs, la présentation et le paiement s’effectuent en principe au cours des vingt premiers jours de janvier de l’année suivante.
Par exemple :
- Les revenus locatifs de 2025 sont déclarés en janvier 2026.
- Les revenus locatifs de 2026 seront déclarés en janvier 2027.
En cas de paiement par domiciliation bancaire, le délai est plus court et se termine généralement le 15 janvier.
Il faut également tenir compte des conditions de regroupement des revenus, notamment lorsqu’il existe plusieurs propriétaires, plusieurs biens ou différents types de revenus.
Et si l’appartement appartient à deux personnes ?
Chaque copropriétaire doit normalement déclarer sa propre part des revenus.
Par exemple, pour un appartement détenu à parts égales par un couple, chacun déclare généralement 50 % des revenus et des dépenses qui lui sont fiscalement attribuables.
Le fait que les réservations Airbnb soient encaissées sur un seul compte bancaire ne signifie pas automatiquement que la totalité des revenus doit être déclarée par le titulaire de ce compte.
4. Quels frais peut-on déduire des revenus Airbnb ?
Pour les propriétaires non-résidents qui remplissent les conditions de déduction, plusieurs catégories de dépenses peuvent être prises en compte.
Il s’agit notamment, selon les circonstances, des dépenses suivantes :
- Les commissions facturées par Airbnb, Booking.com ou les agences de location ;
- Les frais de ménage et de blanchisserie ;
- Les charges de copropriété ;
- L’assurance du logement ;
- Certaines dépenses d’électricité, d’eau et d’Internet ;
- Les réparations et frais d’entretien ;
- Certains impôts locaux, notamment l’IBI ;
- L’amortissement fiscal du logement et de certains équipements, lorsque les conditions sont réunies.
Attention : une dépense liée à la propriété n’est pas automatiquement déductible en totalité.
Pour une résidence secondaire utilisée personnellement une partie de l’année, certaines dépenses doivent être réparties en fonction de leur nature et des périodes de location.
Les travaux d’amélioration ne sont pas non plus traités fiscalement comme de simples réparations.
Il est donc important de conserver les factures et de distinguer les différentes catégories de dépenses.
Exemple : commissions de Booking.com
Un voyageur réserve un séjour pour 1 000 €.
Booking.com facture une commission de 150 € au propriétaire, qui reçoit finalement 850 €.
En principe, il ne faut pas confondre les 850 € reçus sur le compte bancaire avec le montant total de la réservation.
Le revenu locatif brut est de 1 000 € et la commission de 150 € constitue une dépense distincte, dont la déductibilité dépend du régime fiscal du propriétaire.
C’est une distinction essentielle pour éviter les erreurs de déclaration.
5. Faut-il également payer des impôts lorsque le logement n’est pas loué ?
Oui, dans certaines situations.
Pour les propriétaires non-résidents, les périodes pendant lesquelles un logement urbain reste à leur disposition peuvent donner lieu à une imposition spécifique appelée renta inmobiliaria imputada.
Il s’agit d’un revenu immobilier théorique calculé à partir de la valeur cadastrale du bien.
Ce revenu est généralement déterminé en appliquant un pourcentage de 1,1 % ou 2 % à la valeur cadastrale, selon les conditions légales applicables, puis en tenant compte de la durée concernée.
L’impôt est ensuite calculé selon le taux correspondant à la résidence fiscale du propriétaire.
Exemple : appartement loué 120 jours dans l’année
Un propriétaire loue son appartement pendant 120 jours.
Pour les jours effectivement loués, il déclare les revenus locatifs.
Pour les autres jours pendant lesquels le logement reste à sa disposition, il peut être redevable de l’impôt sur le revenu immobilier imputé.
Il existe donc deux calculs distincts :
Les revenus locatifs réels, correspondant aux périodes de location.
Le revenu immobilier imputé, correspondant aux périodes non louées, lorsque les conditions de cette imposition sont réunies.
Cette distinction est particulièrement importante pour les propriétaires étrangers qui utilisent leur appartement quelques semaines par an et le louent pendant le reste de l’année.
6. Et si vous êtes résident fiscal en Espagne ?
Pour les propriétaires résidents fiscaux espagnols, les revenus locatifs sont généralement déclarés dans l’IRPF, la déclaration annuelle de revenus.
Dans le cas d’une location touristique classique, sans services hôteliers, les revenus sont normalement considérés comme des revenus du capital immobilier (rendimientos del capital inmobiliario).
Les revenus imposables sont déterminés en tenant compte des recettes et des dépenses admises par la réglementation.
En revanche, lorsqu’une véritable activité économique est exercée, notamment en présence de services caractéristiques de l’hôtellerie ou dans certaines situations impliquant du personnel salarié à temps plein, le traitement fiscal peut être différent.
Les locations touristiques bénéficient-elles de la réduction fiscale des locations d’habitation ?
En règle générale, non.
Les réductions fiscales prévues pour certaines locations destinées à la résidence habituelle du locataire ne s’appliquent pas automatiquement aux locations touristiques.
Un séjour de quelques jours dans un appartement Airbnb n’est pas assimilable à un bail destiné à satisfaire le besoin permanent de logement du locataire.
Cette différence peut avoir une incidence importante sur l’impôt final.
7. Faut-il facturer la TVA sur les locations Airbnb ?
C’est une question fréquente, car de nombreux propriétaires pensent que toute location touristique doit être soumise à la TVA espagnole, appelée IVA.
En réalité, une location touristique classique sans services hôteliers est généralement exonérée d’IVA en Espagne continentale et aux Baléares.
Par exemple, un propriétaire qui remet un appartement propre et équipé à ses voyageurs, sans fournir de services réguliers pendant le séjour, ne doit normalement pas ajouter 10 % ou 21 % de TVA au prix de la location.
En revanche, si l’hébergement comprend des services caractéristiques de l’industrie hôtelière, la location peut être soumise à une TVA de 10 %.
Ces services peuvent notamment comprendre :
- Le nettoyage régulier du logement pendant le séjour ;
- Le changement périodique des draps et des serviettes pendant le séjour ;
- Une réception et une assistance permanentes comparables à celles d’un hôtel ;
- Certains services de restauration ou de blanchisserie.
À l’inverse, le nettoyage effectué uniquement entre deux réservations, la remise initiale du linge et les interventions ponctuelles de maintenance ne constituent pas, à eux seuls, des services hôteliers.
La qualification dépend des prestations réellement proposées.
Il faut également distinguer la TVA applicable aux prestations de la plateforme de celle éventuellement applicable au séjour lui-même.
8. Attention : les locations touristiques aux Canaries relèvent d’un régime différent
Les îles Canaries disposent d’un système de fiscalité indirecte particulier.
La TVA espagnole, ou IVA, n’y est pas applicable dans les mêmes conditions que sur le territoire péninsulaire.
Elle est remplacée par l’IGIC, l’Impuesto General Indirecto Canario.
Les propriétaires de logements de vacances aux Canaries peuvent donc être concernés par des obligations en matière d’IGIC, même lorsqu’ils sont non-résidents.
Selon leur situation, ils peuvent notamment devoir examiner :
- Leur inscription auprès de l’administration fiscale canarienne ;
- L’application éventuelle du régime spécial des petits entrepreneurs ou professionnels ;
- La facturation des séjours ;
- Les déclarations périodiques, notamment le Modelo 420 ;
- La situation des logements détenus en copropriété.
Les règles canariennes ne doivent pas être confondues avec celles de l’IRNR.
Un propriétaire peut être concerné à la fois par l’impôt sur ses revenus locatifs et par les obligations propres à l’IGIC.
Nous consacrerons un guide spécifique à cette question, car les modalités dépendent notamment de la situation du propriétaire et de l’organisation de l’activité.
9. Airbnb et Booking communiquent-ils vos revenus au fisc espagnol ?
Oui. Les plateformes numériques sont soumises à des obligations de communication d’informations fiscales.
La directive européenne DAC7, transposée en Espagne, a renforcé ces obligations à partir de 2024.
Les plateformes concernées doivent transmettre aux autorités fiscales certaines informations sur les vendeurs et les prestataires utilisant leurs services, notamment dans le secteur de la location immobilière.
Les données communiquées peuvent comprendre :
- L’identité et le numéro d’identification fiscale du propriétaire ;
- L’adresse du logement ;
- Les montants des réservations et les paiements ;
- Les commissions prélevées par la plateforme ;
- Le nombre de locations et de jours loués.
Ces informations peuvent être échangées entre les administrations fiscales des pays concernés.
Est-il possible de ne pas déclarer de petites sommes ?
Il ne faut pas supposer qu’un faible montant de revenus locatifs est automatiquement exonéré d’impôt.
Les règles de communication des plateformes et les obligations fiscales du propriétaire sont deux choses différentes.
Même lorsqu’un revenu n’atteint pas un seuil particulier de déclaration par une plateforme, cela ne signifie pas nécessairement qu’il échappe à l’impôt.
La meilleure approche consiste à conserver une comptabilité simple, mais complète, de l’ensemble des réservations.
10. Un propriétaire français ou belge doit-il aussi déclarer ses revenus dans son pays ?
C’est possible, et même fréquent.
Un propriétaire résidant fiscalement en France ou en Belgique peut être tenu de déclarer dans son pays de résidence les revenus provenant de son logement espagnol.
Cela ne signifie pas nécessairement qu’il devra payer deux fois le même impôt.
Les conventions fiscales conclues entre l’Espagne et les autres pays organisent la répartition des droits d’imposition et les mécanismes destinés à éviter la double imposition.
Les modalités dépendent de la convention applicable et de la situation du contribuable.
Par exemple, un résident fiscal français possédant un appartement en Espagne doit examiner ses obligations déclaratives françaises, même si les revenus immobiliers sont déjà imposés en Espagne.
Pour les résidents belges, des obligations déclaratives existent également, avec des mécanismes spécifiques prévus par la convention fiscale.
Il est donc recommandé de communiquer les informations relatives à votre bien espagnol au professionnel chargé de votre déclaration dans votre pays de résidence.
11. Quelles sont les erreurs fiscales les plus fréquentes ?
Dans la pratique, certaines erreurs reviennent régulièrement chez les propriétaires qui louent leur logement touristique.
Déclarer uniquement les sommes reçues sur le compte bancaire
Les plateformes peuvent prélever leurs commissions avant de reverser les paiements.
Il est important de distinguer les revenus bruts des frais facturés.
Oublier les périodes non louées
Les propriétaires non-résidents peuvent être concernés par l’imposition des périodes pendant lesquelles le logement reste à leur disposition.
Déduire toutes les dépenses sans distinction
Certaines dépenses doivent être réparties, amorties ou exclues selon leur nature.
Déclarer la totalité des revenus au nom d’un seul copropriétaire
Lorsque plusieurs personnes possèdent le logement, les revenus doivent être attribués conformément aux droits et à la situation fiscale de chacun.
Confondre licence touristique et obligations fiscales
Le fait de disposer d’une licence touristique ne signifie pas que les obligations fiscales sont automatiquement remplies.
De même, les déclarations fiscales ne remplacent pas les formalités touristiques et administratives.
12. Comment bien préparer votre déclaration de revenus locatifs ?
Il n’est pas nécessaire de mettre en place une comptabilité particulièrement complexe pour un appartement touristique classique.
En revanche, une bonne organisation dès le début de l’année permet d’éviter beaucoup de difficultés au moment de déclarer les revenus.
Nous vous recommandons de conserver :
- Un relevé des réservations, avec les dates d’arrivée et de départ.
- Le montant brut facturé pour chaque séjour.
- Les commissions prélevées par les plateformes.
- Les factures des dépenses liées au logement.
- Les informations relatives aux périodes d’utilisation personnelle.
- Les justificatifs des déclarations et paiements fiscaux précédents.
Ces éléments permettent de reconstituer les revenus de l’année et d’identifier les dépenses susceptibles d’être prises en compte.
13. Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes revenus Airbnb si je vis en France ?
Oui. Les revenus d’un logement situé en Espagne sont généralement imposables en Espagne, même si vous résidez fiscalement en France. Vous devez également examiner vos obligations déclaratives françaises.
Airbnb paie-t-il les impôts espagnols à ma place ?
Non. Les commissions et éventuelles taxes prélevées par la plateforme ne remplacent pas votre déclaration personnelle de revenus immobiliers.
Puis-je déduire les frais de ménage ?
Ils peuvent être déductibles lorsqu’ils sont liés à l’activité locative et que votre régime fiscal autorise leur déduction, sous réserve des justificatifs et conditions applicables.
Dois-je présenter un Modelo 210 pour chaque réservation ?
Pas nécessairement. Depuis les revenus de 2024, une déclaration annuelle regroupée est possible sous certaines conditions.
Dois-je déclarer mon appartement même si je ne l’ai pas loué ?
Un propriétaire non-résident peut être redevable de l’impôt sur le revenu immobilier imputé pour les périodes pendant lesquelles son logement reste à sa disposition.
Les revenus de Booking sont-ils imposés différemment de ceux d’Airbnb ?
En principe, non. La plateforme utilisée ne détermine pas à elle seule le régime fiscal. Ce sont notamment la nature de la location, la résidence fiscale et les services fournis qui comptent.
14. Ce qu’il faut retenir
Louer un appartement sur Airbnb ou Booking en Espagne peut constituer une source intéressante de revenus complémentaires.
Mais cette activité implique plusieurs obligations fiscales qu’il ne faut pas confondre.
Pour un propriétaire non-résident, le Modelo 210 reste généralement la déclaration de référence pour les revenus immobiliers espagnols.
Depuis 2024, la possibilité de regrouper annuellement les revenus locatifs a simplifié les démarches, mais il reste nécessaire de déterminer correctement les recettes, les dépenses déductibles et les périodes non louées.
Il faut également tenir compte des éventuelles obligations de TVA ou d’IGIC, ainsi que des déclarations à effectuer dans le pays de résidence fiscale.
Une gestion fiscale bien organisée permet non seulement de respecter la réglementation, mais aussi d’éviter de payer plus que nécessaire en oubliant certaines dépenses déductibles.
Horizon Admin vous accompagne dans vos déclarations fiscales en Espagne
Chez Horizon Admin, nous accompagnons les propriétaires non-résidents dans leurs obligations administratives et fiscales en Espagne.
Nous intervenons notamment pour les déclarations de revenus immobiliers, les Modelos 210 et le suivi des obligations liées à la propriété d’un logement espagnol.
Notre approche est simple : vous proposer des explications claires, des démarches adaptées à votre situation et un accompagnement accessible, même lorsque vous résidez à l’étranger.
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