Le Tribunal suprême espagnol annule le registre NRUA : quelles conséquences pour les propriétaires en 2026 ?

Coup de théâtre dans la réglementation des locations touristiques en Espagne. Quelques mois seulement après la mise en place du Registre Unique des Locations (NRUA), le Tribunal suprême espagnol a annulé les principales dispositions qui imposaient aux propriétaires d’obtenir un numéro national d’enregistrement pour proposer leur logement sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com.

Cette décision, rendue en mai 2026 et confirmée par d’autres arrêts, remet en cause une réforme qui avait suscité de nombreuses interrogations, mais aussi des démarches et des frais supplémentaires pour les propriétaires.

Que devient le numéro NRUA ? Faut-il encore effectuer la déclaration annuelle des locations ? Et quelles obligations restent applicables ?

Voici ce qu’il faut retenir.

Pourquoi l’Espagne avait-elle créé le registre NRUA ?

En décembre 2024, le gouvernement espagnol adoptait le décret royal 1312/2024 afin de renforcer le contrôle des locations de courte durée.

Ce dispositif s’inscrivait dans le cadre du règlement européen 2024/1028, destiné à améliorer la transparence du marché des locations touristiques et à faciliter l’échange d’informations entre les plateformes numériques et les administrations.

À partir du 1er juillet 2025, les propriétaires concernés devaient obtenir un numéro national d’enregistrement, communément appelé NRUA (Número de Registro Único de Arrendamientos), pour commercialiser leurs logements sur les plateformes de réservation en ligne.

Cette obligation concernait notamment les locations touristiques, mais également certaines locations temporaires destinées aux étudiants, aux travailleurs en déplacement ou à d’autres séjours ne constituant pas la résidence principale du locataire.

Le numéro était délivré dans le cadre d’une procédure auprès du Registre de la propriété espagnol.

À cette première formalité s’était ajoutée une nouvelle obligation : transmettre chaque année des informations sur les locations réalisées, conformément à l’arrêté VAU/1560/2025.

Que s’est-il passé en mai 2026 ?

Le 19 mai 2026, le Tribunal suprême espagnol a rendu une décision majeure à la suite d’un recours introduit par la Generalitat Valenciana.

La juridiction a annulé plusieurs dispositions essentielles du décret royal 1312/2024, notamment celles qui organisaient la procédure d’enregistrement des locations et imposaient l’obtention d’un numéro national auprès du Registre de la propriété.

D’autres décisions ont suivi, notamment le 21 mai et le 1er juin 2026, dans le cadre de recours présentés par des associations professionnelles et par la Région de Murcie.

Ces décisions ont été publiées au Boletín Oficial del Estado (BOE), le journal officiel espagnol.

Il ne s’agit donc pas d’un simple report ou d’une suspension administrative : les dispositions concernées ont été annulées par la plus haute juridiction espagnole compétente en matière administrative.

Pourquoi le Tribunal suprême a-t-il annulé le registre ?

La question centrale portait sur la compétence de l’État espagnol pour organiser ce système d’enregistrement.

En Espagne, la réglementation du tourisme et de nombreux aspects liés à l’encadrement des hébergements touristiques relèvent des communautés autonomes.

Le gouvernement central avait créé un mécanisme national reposant sur les Registres de la propriété, en complément des systèmes régionaux existants.

Le Tribunal suprême a censuré les dispositions relatives à cette procédure nationale d’enregistrement, en raison notamment des limites des compétences réglementaires de l’État.

Il est important de comprendre que la décision ne remet pas en cause le principe d’un contrôle des locations touristiques, ni les objectifs de transparence poursuivis par la réglementation européenne.

Elle concerne le dispositif juridique choisi par l’Espagne pour mettre en œuvre ce contrôle.

Le numéro NRUA est-il toujours obligatoire en 2026 ?

C’est la conséquence la plus directe des décisions judiciaires.

Les dispositions du décret royal 1312/2024 qui imposaient l’obtention d’un numéro national d’enregistrement pour proposer un logement sur les plateformes numériques ont été annulées.

L’obligation d’obtenir un NRUA selon cette procédure ne peut donc plus être considérée comme applicable sur le fondement des dispositions annulées.

Pour les propriétaires qui avaient déjà effectué les démarches et obtenu leur numéro, cette décision ne signifie pas nécessairement qu’ils doivent entreprendre une nouvelle formalité.

En revanche, il est essentiel de ne pas confondre le NRUA avec les autres numéros d’enregistrement existants.

Le numéro national NRUA et le numéro d’enregistrement touristique délivré par une communauté autonome sont deux choses différentes.

Ainsi, un propriétaire possédant un appartement touristique en Andalousie doit toujours respecter les obligations régionales applicables à son logement, indépendamment de l’annulation du dispositif national.

Que devient la déclaration annuelle des locations prévue en février ?

Il s’agit d’une autre conséquence importante, particulièrement pour les propriétaires qui avaient pris connaissance de la nouvelle obligation déclarative introduite au début de l’année 2026.

L’arrêté ministériel VAU/1560/2025 avait prévu la présentation annuelle d’un relevé des locations de courte durée, à transmettre au cours du mois de février pour les locations de l’année précédente.

Cette déclaration reposait sur l’article 10 du décret royal 1312/2024 et sur le système d’enregistrement NRUA.

Or, les dispositions de cet article relatives au registre et au dépôt annuel ont été annulées par le Tribunal suprême.

La base réglementaire de cette déclaration annuelle a donc été directement affectée par les décisions judiciaires.

Il convient néanmoins d’apporter une précision juridique : les arrêts du Tribunal suprême portent sur le décret royal 1312/2024 et ne prononcent pas expressément l’annulation de l’arrêté ministériel VAU/1560/2025 lui-même.

En pratique, l’obligation annuelle fondée sur les dispositions annulées ne peut plus être présentée comme une formalité normalement exigible dans les conditions initialement prévues.

Pour les prochaines échéances, notamment celle qui aurait dû intervenir en février 2027, il conviendra de vérifier si les autorités espagnoles adoptent un nouveau cadre réglementaire.

En attendant, nous recommandons aux propriétaires de conserver un historique clair des réservations, des périodes d’occupation et des revenus locatifs.

Ces informations restent utiles pour leurs autres obligations administratives et fiscales.

Les propriétaires peuvent-ils continuer à louer sans licence touristique ?

Non. L’annulation du NRUA ne signifie absolument pas la disparition des règles encadrant les locations touristiques en Espagne.

C’est probablement le point le plus important à retenir.

Les propriétaires doivent toujours respecter les dispositions applicables dans leur communauté autonome et leur commune.

Selon la localisation du logement, cela peut notamment comprendre :

• L’obtention ou le maintien d’une licence ou d’un enregistrement touristique régional.
• Le respect des conditions techniques et des équipements exigés.
• Les éventuelles restrictions municipales ou urbanistiques.
• Les règles applicables au sein de la copropriété.
• L’enregistrement et la communication des informations relatives aux voyageurs.
• Les obligations fiscales liées aux revenus locatifs.

Par exemple, en Andalousie, les propriétaires de logements touristiques restent soumis à la réglementation régionale, notamment au décret 28/2016 et à ses modifications introduites en 2024.

De même, les règles concernant l’enregistrement des voyageurs, notamment dans le cadre du système SES.HOSPEDAJES, ne disparaissent pas du fait de cette décision.

Qu’en est-il des propriétaires ayant déjà payé pour obtenir leur NRUA ?

De nombreux propriétaires ont engagé des démarches auprès du Registre de la propriété pour obtenir leur numéro national.

Certains ont également eu recours à des professionnels pour accomplir ces formalités.

L’annulation du dispositif soulève naturellement la question du remboursement des frais engagés.

Toutefois, les décisions judiciaires ne prévoient pas, à elles seules, un remboursement automatique et généralisé des sommes versées.

La possibilité d’obtenir un remboursement dépendrait notamment de la nature des frais, de la procédure suivie et des éventuelles instructions administratives.

Il serait donc prématuré d’affirmer que tous les propriétaires peuvent récupérer les montants payés.

Une réforme annulée, mais une réglementation qui continue d’évoluer

L’annulation du dispositif national ne marque pas la fin des efforts visant à mieux encadrer les locations de courte durée en Espagne.

Le règlement européen 2024/1028 reste un élément important du cadre juridique et les administrations continuent de chercher des moyens de disposer d’informations fiables sur les logements proposés à la location.

Il est donc possible que de nouvelles dispositions soient adoptées afin de remplacer ou d’adapter le système annulé.

Pour les propriétaires, et plus particulièrement ceux qui résident à l’étranger, cette succession de changements peut rendre le suivi administratif particulièrement difficile.

Une formalité présentée comme obligatoire en 2025 peut ainsi se trouver profondément remise en cause quelques mois plus tard.

Cela souligne l’importance de distinguer les obligations réellement en vigueur des annonces de réformes et des procédures devenues inapplicables.

Ce que nous recommandons aux propriétaires en 2026

Si vous possédez un logement touristique ou destiné à la location de courte durée en Espagne, nous vous conseillons avant tout de vérifier que votre situation reste conforme aux obligations qui n’ont pas été affectées par les décisions du Tribunal suprême.

Il n’est pas nécessaire de multiplier les démarches par précaution lorsqu’une procédure a été annulée.

En revanche, il reste essentiel de conserver les justificatifs relatifs à votre logement, vos réservations, vos déclarations fiscales et votre enregistrement touristique régional.

Enfin, restez attentif aux éventuelles évolutions réglementaires : le cadre juridique des locations de courte durée continue de se transformer, tant au niveau espagnol qu’européen.

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